Jedním z prvních úkonů, kdy všechny zúčastněné strany souhlasí s prodejem / nákupem je zcela jistě “Rezervační dohoda” a složení “rezervační zálohy”.
Rezervační dohoda
Při zajištění rezervace ve spolupráci s realitní kanceláří by tato dohoda měla být odsouhlasena všemi stranami. Tzn. že zúčastněné strany souhlasí s prodejem za sjednanou cenu, a to v případě, že kupní cena bude uhrazena do sjednaného termínu na základě Kupní smlouvy popř. Smlouvy o smlouvě budoucí, kterou se zúčastnění zavazují podepsat do sjednaného termínu.
Strana prodávající ani realitní kancelář tuto nemovitost ve sjednaném období neprodá jinému zájemci a kupující se naopak zavazuje složit zálohu a nemovitost v daném termínu koupit.
Takto by se dal teoreticky popsat smysl a význam rezervace nemovitosti.
Jak to ale funguje v praxi a jaká jsou rizika?
Důležité je v tomto případě vyjasnění všech podmínek transakce před podpisem, a hlavně možnosti financování ze strany kupujícího. Má-li připraveny prostředky v hotovosti, neměl by být žádný problém. Je tedy třeba počítat se 4 % ke kupní ceně na úhradu daně z nabytí nemovitosti, ale to je již budoucí starost strany kupující. V dnešní době je to již po změně v listopadu roku 2016 poměrně zažitá věc. Kdy ale podepsat rezervaci v případě, že bude koupě financována hypotečním úvěrem či úvěrem ze stavebního spoření? Před podpisem rezervační dohody určitě doporučuji sednout si ke kulatému stolu a na rovinu si říct, jaké jsou možnosti, jak jsou zajištěny prostředky a jaké jsou podmínky pro čerpání úvěru apod. Cílem každého prodávajícího je prodat v co nejkratším čase za co nejvyšší možnou cenu. Proto po samotné rezervaci ještě není vyhráno. Výše rezervační zálohy je většinou v řádu nižších procent a často odpovídá výši provize realitní kanceláře, která se u běžných zakázek pohybuje v průměru v rozmezí 3 – 5%. Dojde-li k situaci, že nejsou splněny podmínky rezervační dohody ze strany kupujícího, je to pro všechny strany velmi nepříjemná situace. Tzn. že není podepsána Kupní smlouva nebo Smlouva o smlouvě budoucí, nebo není složena kupní cena ve sjednaném termínu. Nejen, že kupující nezíská svoji vysněnou nemovitost, ale zároveň přichází o složenou zálohu. Prodávající neprodal svoji nemovitost a přišel tak o čas a náklady spojené s provozem, popřípadě přichází o zisk. Tyto finanční ztráty jsou sice kryty právě ze zálohy, včetně nákladů realitní kanceláře. Věřte mi, že cílem seriózní a etické realitní kanceláře není vydělávat na pokutách. Kancelář tímto jako zprostředkovatel přichází zejména o kus důvěry a prestiže v očích klientů, i přestože situace nenastala jejím zaviněním. Jak k této situaci může dojít? Je to jednoduché, prodávající dostatečně neprověří způsob a možnost financování ze strany kupujícího a stejně tak i kupující nemá prověřeny své možnosti, bonitu, výši možného úvěru a podmínky, za kterých mu banka úvěr poskytne.
Vše má ale svoje řešení!
Realitní makléř zná podmínky na realitním a hypotečním trhu. Musí umět poradit a vysvětlit situaci oběma stranám, v ideálním případě je seznámí s celým procesem hned na začátku spolupráce. Prodávajícím napoví, že první zájemce, který je ochoten podepsat rezervaci, nemusí být i kupujícím. Zároveň však ověří možnosti kupujícího. Zájemci napoví, aby nespoléhal jen na online kalkulačky, ale vše je třeba dobře naplánovat a prověřit, aby pak nenastal problém. Oběma stranám doporučí, aby byly trpělivý a věc řešily s nadhledem a selským rozumem. Samozřejmostí by mělo být, že realitní makléř nabídne a pomůže financování zajistit přes hypoteční divizi své kanceláře, případně přes spolupracující subjekty v oblasti financí a hypoték.
